Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en junio de 2021 se constituyeron 37.961 hipotecas, lo que supone un 41,2% más que en el mismo mes de 2020, una cifra que confirma la reactivación del sector inmobiliario tras el impacto derivado de la crisis sanitaria. Detrás de este crecimiento se encuentran, en buena parte, el ahorro de las familias debido a una contención del gasto en el último año, los bajos tipos de interés en los préstamos hipotecarios y la estabilidad de los precios de la vivienda.
Pero comprar una vivienda es una de las inversiones más importantes de la vida de una persona, por lo que antes de tomar la decisión, el futuro propietario debe realizarse algunas preguntas. Su nivel y su capacidad de ahorro, así como sus ingresos determinarán la vivienda a la que podrá acceder.
¿Puedo comprar una casa?
Uno de los primeros aspectos a evaluar es la solvencia económica. Los expertos apuntan que es necesario tener ahorrado en torno al 20% o el 30% del coste total de la vivienda para hacer frente a la entrada y a los gastos iniciales que supone la compraventa del inmueble. Esto se debe a que los bancos suelen conceder préstamos hipotecarios por alrededor del 80% del valor de tasación de la vivienda como máximo. Además, es recomendable que la cuota del préstamo hipotecario no sea superior al 35% de los ingresos mensuales del futuro propietario.
Así, para adquirir una vivienda de 150.000 euros, se debe disponer, por lo menos, de 40.000 euros en ahorros. Si los ingresos del comprador se sitúan en torno a los 1.500 euros mensuales, la cuota de la hipoteca no debería superar los 500 euros.
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Vivienda de obra nueva vs. de segunda mano
Comprar una vivienda de obra nueva o una de segunda mano conlleva diferentes gastos que hay que tener en cuenta antes de optar por un tipo de vivienda u otro.
Si la vivienda es de obra nueva, el comprador debe pagar el impuesto sobre el valor añadido (IVA), que supone un 10% sobre el precio total. Si se trata de un inmueble público, como son las viviendas de protección oficial (VPO), este impuesto puede suponer el 4%, aunque depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble. Además, el comprador debe abonar también el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que varía también en función de cada región. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, se sitúa en el 0,7%, mientras que en Castilla y León o Andalucía alcanza el 1,5%.
En el caso de las viviendas de segunda mano, el tributo más importante es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), cuya cuantía depende del precio que consta en la escritura y de la comunidad autónoma en la que se encuentra la casa. En la Comunidad de Madrid, el comprador debe pagar el 6% de ITP sobre el precio, mientras que en Cataluña deberá pagarse el 10%.
En todos los casos, hay que añadir también los gastos de tasación, los del Registro de la Propiedad y los de la notaría.
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Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable
A la hora de escoger un préstamo hipotecario, es conveniente valorar las diferentes opciones teniendo en cuenta factores como la tipología de interés (fijo o variable), el capital (dinero solicitado), las cuotas y el plazo, el TIN (porcentaje fijo que se pacta como concepto de pago por el dinero prestado) o la TAE (el tipo de interés que indica el coste o rendimiento efectivo de un producto).
En el caso de las hipotecas a tipo fijo, el interés es siempre el mismo durante todo el plazo, lo que significa que el comprador pagará las mismas cuotas desde el inicio hasta el final del préstamo hipotecario. En el caso de las hipotecas a tipo variable, las cuotas suelen depender del euríbor, que es el índice de referencia de los préstamos hipotecarios en Europa. Este índice se suele revisar cada seis o 12 meses y, en función de si sube o baja, así lo hará también la cantidad a pagar cada mes por la hipoteca. Además, también existe la tipología de hipoteca mixta, que combina un periodo de plazos fijos durante los primeros años para luego pasar al tipo variable.
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Según el INE, en 2020, el 50,6% de las hipotecas se constituyó a tipo variable, con un interés medio del 2,21%. El 49,4% restante de las hipotecas se realizó a tipo fijo, con un interés medio del 2,79%. A junio de 2021, el 61,2% de las hipotecas fue a tipo variable; y el 38,8%, a tipo fijo. En las primeras, el interés medio era del 2,05% y en las segundas, del 2,81%.
Los expertos consideran que las hipotecas a tipo fijo son las más recomendables para aquellos compradores que buscan una mayor estabilidad y que, por sus circunstancias económicas, no podrían asumir una subida de cuota repentina. Para perfiles más arriesgados y con préstamos con plazos de amortización más cortos, las de a tipo variable suelen ser la opción más conveniente.
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