Las grandes fortunas estrenan en bolsa las 'sicav' inmobiliarias

Entrecampos Cuatro empieza a cotizar este jueves en bolsa. Resultado de la integración de varias compañías de un grupo familiar y con activos en España y Alemania, debutará con una valoración entre 84 y 97 millones de euros. Cifras que, en condiciones normales, la condenarían a pasar totalmente desapercibida. Sin embargo, todos los ojos de los ricos españoles estarán puestos hoy en la primera sociedad de inversión destinada al mercado inmobiliario de alquiler -SOCIMI- que desembarca en el parqué. La debutante será la primera piedra de toque para medir hasta qué punto estas sociedades se pueden convertir en las nuevas 'sicav' inmobiliarias del mercado español.Como las 'sicav' -el vehículo favorito de los ricos para canalizar sus inversiones en bolsa, renta fija, depósitos o fondos de inversión-, las SOCIMI gozan de grandes ventajas fiscales. La mayor es que los beneficios tributan al 0%, frente al 30% de las sociedades anónimas y las limitadas. La gran diferencia con las 'sicav' es que mientras éstas no están obligadas a distribuir dividendos, las SOCIMI se comprometen a repartir hasta el 80% de los beneficios procedentes de las rentas del alquiler y el 50% del importe de la venta de un activo, que debe ser mantenido al menos tres años en cartera.¿Con qué objetivo nacen las SOCIMI? ¿Son atractivas también para el pequeño inversor? ¿Tienen futuro en el mercado español? ¿Cuáles son sus limitaciones? Estas son todas las claves para entender la letra pequeña de los nuevos inquilinos de la bolsa española.-¿Para qué sirven? Son la versión española de los Real Estate Investment Trusts (REIT), que nacieron a mediados del siglo pasado en Estados Unidos. Adquieren y alquilan a terceros activos inmobiliarios de naturaleza urbana, desde viviendas y locales comerciales hasta garajes y oficinas. El objetivo de estos vehículos es desarrollar una gran oferta en el mercado del alquiler que atraiga a inversores -grandes o pequeños, nacionales o extranjeros- y ayudar a dar salida al enorme 'stock' de inmuebles que inunda el mercado inmobiliario español.-¿Demasiado pequeño? El debut en bolsa de Entrecampos Cuatro es sólo una prueba, un adelanto de lo que puede ser el mercado español de SOCIMI cotizadas. Para incentivar a los dueños de los activos inmobiliarios, el Gobierno les ha puesto un puente de plata: a la exención del impuesto de sociedades de las rentas procedentes del alquiler de los inmuebles -no tributan las sociedades, sino los accionistas cuando cobran dividendo- se une que se les permite disponer de un solo activo en cartera y que el capital mínimo sea de sólo cinco millones de euros.Esta última cifra está a años luz del tamaño de los REIT europeos, que de media se sitúan por encima de los 1.000 millones de euros. En el caso de España, los expertos creen que los inversores extranjeros sólo invertirán en sociedades con un tamaño de al menos cuatro dígitos, con varios activos diversificados y con liquidez suficiente para entrar o salir con facilidad.-¿Quién puede invertir? Cualquier inversor puede hacerlo. Los grandes fondos internacionales sólo lo harán si hay SOCIMI con el tamaño suficiente, algo que tardará en llegar. Varias grandes empresas españolas con un volumen significativo de activos inmobiliarios -los de El Corte Inglés, por ejemplo, han sido valorados en 18.000 millones de euros este mismo año- están estudiando crear sus propios vehículos, así como los 'family office' de los grandes ricos españoles. Amancio Ortega es el mejor exponente de riqueza inmobiliaria en España. Sólo con Torre Picasso, comprada a FCC a finales de 2011 poe 400 millones de euros, podría poner en marcha una SOCIMI con uno de los activos emblemáticos de Madrid.Para los pequeños inversores, estos vehículos son una opción doblemente interesante. Por un lado, permiten participar del negocio inmobilario, con el que los españoles están muy familiarizados. Por otro, aunque las SOCIMI sean empresas cotizadas en bolsa, su producto tiene mucho más que ver con la renta fija. Es decir, con activos de alquiler que devengan una rentabilidad determinada conocida de antemano por los inversores. El gran riesgo está en la baja liquidez de las SOCIMI. Entrar y salir sin movimientos bruscos en los precios puede ser difícil en un mercado que será muy estrecho hasta que se incorporen los vehículos más grandes.-¿Llegan en el momento ideal? Las SOCIMI aterrizan en bolsa en plena 'movida' en el mercado inmobiliario español, con los bancos vendiendo sus unidades de venta especializadas a los grandes fondos extranjeros, que buscan oportunidades a precios de derribo. Aunque la reactivación del mercado aún tendrá que esperar -la evolución de los precios y la actividad demuestran que el mercado sigue paralizado-, la realidad es que hay mucho dinero preparado para comprar. Un escenario ideal para las SOCIMI.